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提醒:购买商品房 最好办理预告登记

2017-03-23 10:44:35进入论坛来源:

家住卫东区的张先生在我市湛河区的一家房地产公司购买了一套房产,已缴纳完毕全部房款,房屋目前五证齐全,房屋已经竣工即将交房。但近一段时间,有其他购房的业主向张先生反映开发商可能资金链断裂,有“一房多卖”甚至跑路的可能。张先生非常着急,自己在购房时已经和开发商进行了网签,想了解一下有没有其他更好的办法防止“一房多卖”的出现。

笔者就张先生的问题咨询了河南大乘律师事务所的马文峰律师。马律师表示,张先生遇到的问题具有普遍性,为防止“一房多卖”和保护自己的合法权利,广大市民在购买商品房时光有网签是不够的,最好办理商品房预告登记。

据了解,网签就是房屋交易双方签订购房合同后,共同到房地产相关部门进行备案,并在网上予以公布,用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”的情况发生,同时也加强了行政机关对商品房交易的管理。

所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。预告登记制度来源于《物权法》的规定,是用来防止出现不动产物权争议的一大利器。《物权法》第20条规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”简单地说,预告登记就是对申请人将会取得某项房产物权的这一事实进行公示,登记后,如果有其他人再来主张该物权将是无效的,因此,预告登记赋予了购房人对抗第三人的效力。

随着我市房地产市场的飞速发展,房屋买卖中出现的法律纠纷不断增多,其中较为突出的是“一房二卖”甚至“一房多卖”的现象,这不仅给购房者带来了巨大的经济和精神损失,也严重影响了房地产行业的整体形象和整个社会的信用体系。由于目前市场上在售的商品房大多数是期房,从合同备案完毕到最终交房,一般需要1至2年甚至更长的时间。近年来,在政府主管部门严格管理、媒体的广泛宣传下,购房者基本都已经知道买房子要看开发商的“五证”,但光看“五证”是不够的、还应当进行网签,必要时还应当进行商品房预告登记,以保护自己的权益不受侵害。

网签合同从法律性质是来说属于行政主管机关行使管理职能强化管理的一个手段,但并不是维护购房者合法权益的唯一有效依据。购房者购买预售商品房并网签购房合同后,只享有合同法上的请求权,该项权利没有产生物权的效力,而难以依据物权的效力排除第三人的权利获得指定的房屋。通过网签购房的购房者,与只和开发商签订普通纸质合同的购房者,在法律地位上是一样的,都属于债权性质,如果通过司法程序来进行判决,二者最终的法律依据都是《合同法》,只要两份合同都真实有效,其法律效力就是一样的。

而预告登记却使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后,具备了对抗第三人的效力,即具备了一定的物权效力。因此,从预告登记的性质上说,预告登记是债权物权化的一种具体表现,即预告登记后即具有了“准物权”的效力。换句话说,购房人办理了预告登记,就相当于给自己将来拿到房屋产权加了把“安全锁”,使购买人所购买的房屋具有唯一性,若再有其他人进行预告登记或开发公司再进行其他处分时,因该房屋上存在预告权利,登记机构将不予受理;在因该不动产引发的诉讼中,审判机关将依据预告登记而保护预告登记权利人,从而使办理预告登记的购房人的合法权益得到有效保护。

因此本案中,张先生为避免开发商“一房多卖”、“卷款跑路”等违法行为给自己带来重大损失,应该在签订购房合同并办完网签之后,交房入住并拿到房屋产权证明之前,要求开发商协同办理预告登记,以保护自己的合法权益。

(焦曙光)

责任编辑:宋旻

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